Dans le cadre d’un démembrement de bien immobilier, deux droits coexistent : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier et le nu-propriétaire sont libres de céder leurs droits, séparément. En revanche, la vente de la pleine propriété du bien nécessite leur accord commun et le prix de vente est réparti entre eux, au prorata de leurs droits respectifs.
Comment définir l’usufruit et la nue-propriété ?
Avant d’aborder les caractéristiques de la vente en nue propriété, il convient de définir précisément ce que sont l’usufruit et la nue-propriété. Le droit de propriété d’un bien immobilier peut être divisé en deux droits distincts : la nue-propriété (droit de disposer du bien sans en avoir la jouissance) et l’usufruit (droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus). Juridiquement, on parle de démembrement de propriété. Le démembrement peut résulter d’un décès : par exemple, le conjoint survivant obtient l’usufruit des biens de son conjoint décédé et les enfants recueillent la nue-propriété. Le démembrement de propriété peut aussi intervenir dans le cadre d’une donation : par exemple, des parents, de leur vivant, donnent la nue-propriété d’un bien immobilier à leurs enfants tout en conservant l’usufruit. Ils continuent ainsi à profiter du bien tout en ayant anticipé la transmission de leur patrimoine, dans un cadre fiscal favorable. Enfin, le démembrement peut être créé dans le cadre d’une cession volontaire de droits. Le propriétaire d’un bien immobilier peut opter pour la vente en nue propriété de son bien (maison ou appartement). Il s’agit en quelque sorte d’une alternative patrimoniale au viager. Grâce à la cession de la nue-propriété, le propriétaire (le plus souvent, un sénior) assure son maintien à domicile et augmente son pouvoir d’achat en rendant liquide son patrimoine immobilier. Il obtient immédiatement un capital, égal à la valeur de la nue-propriété. Mais il doit trouver un acheteur, s’entendre sur le prix de vente de la nue-propriété et partager définitivement la propriété de son bien immobilier avec un inconnu.Le nu-propriétaire peut vendre sans l’autorisation de l’usufruitier, sous certaines conditions
Nous venons de le voir, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont détenteurs de droits réels. Ils peuvent donc librement céder leurs droits à titre gratuit (donation ou testament), à titre onéreux (vente, échange ou apport en société) ou les donner en garantie (hypothèque par exemple). En pratique, cela signifie que le nu-propriétaire peut tout à fait vendre la nue-propriété qu’il détient, sans l’autorisation de l’usufruitier. L’acquéreur devient le nouveau nu-propriétaire, mais il n’a pas la jouissance du bien immobilier. La vente n’a pas de conséquence pour l’usufruitier, qui continue à jouir de l’usufruit du bien jusqu’au terme prévu (usufruit temporaire ou viager). Le nouveau nu-propriétaire ne peut pas exiger que l’usufruitier quitte le logement avant le terme prévu ou le décès. En revanche, la vente immobilière de la pleine propriété nécessite forcément l’accord du nu-propriétaire et de l’usufruitier. Le prix de vente est alors réparti entre eux, au prorata de leurs droits respectifs. Ces dispositions sont expressément prévues par l’article 621 du Code civil (partage du prix de vente sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix en cas de cession de la pleine propriété du bien et droits préservés de l’usufruitier en cas de vente de la nue-propriété seule).Les avantages de l’acquisition de la nue-propriété
Généralement, lorsqu’un investisseur acquiert un bien immobilier, il réalise l’achat en pleine propriété. Mais il est possible de n’acquérir que la nue-propriété du bien. Cette stratégie s’adresse plus particulièrement aux investisseurs qui disposent d’un capital ou d’une épargne à investir et qui souhaitent développer leur patrimoine sans fiscalité supplémentaire. En effet, l’acquisition immobilière en nue-propriété présente plusieurs avantages :- Acquisition d’un bien immobilier avec une décote importante.
- Aucun souci de gestion locative (l’usufruitier occupe le bien et supporte les charges d’entretien courant).
- Aucune imposition supplémentaire sur les revenus (le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus).
- La valeur de la nue-propriété n’est pas prise en compte dans l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière.
- A l’extinction de l’usufruit (décès de l’usufruitier), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien immobilier sans frais.
